为贯彻执行《国务院办公厅转发国务院国资委和财政部关于国有企业职工家属区“三供一业”分离移交工作指导意见的通知》(国办发〔2016〕45号)和《省政府办公厅转发省国资委、省财政厅关于国有企业职工家属区“三供一业”分离移交工作实施意见的通知》(陕政办发〔2017〕2号)、《市政府办公厅关于印发国有企业职工家属区“三供一业”分离移交工作方案的通知》(市政办发〔2017〕48号)有关要求，切实做好我市“三供一业”分离移交工作，结合相关国家标准和西安市实际，制定本标准。

  主要依据

(一)住房和城乡建设部、财政部《关于推进北方采暖地区既有居住建筑供热计量及节能改造工作的实施意见》(建科〔2008〕95号)

　　(二)财政部《关于印发〈关于推进北方采暖地区既有居住建筑供热计量及节能改造奖励资金管理暂行办法〉的通知》(财建〔2007〕957号)

　　(三)住房和城乡建设部《关于印发〈北方采暖地区既有居住建筑供热计量及节能改造技术导则〉(试行)的通知》(建科〔2008〕126号)

　　(四)住房和城乡建设部《物业承接查验办法》(建房〔2010〕165号)

　　(五)国家电网公司《关于印发国有企业职工家属区供电设施接收工作方案的通知》(国家电网营销〔2016〕736号)

　　(六)《陕西省燃气管理条例》

　　(七)《陕西省安全生产条例》

　　(八)《陕西省特种设备安全监察条例》

　　(九)《陕西省建设工程质量管理条例》

　　(十)西安市城区居民用水阶梯价格制度改革工作协调小组下发的《关于开展西安市居民生活饮用水二次供水设施移交接收工作的安排意见》(市阶梯水价办发〔2016〕1号)

　　(十一)《关于开展西安市自来水户表集中改造工作的意见》(市阶梯水价办发〔2016〕2号)

　　(十二)《西安市城市集中供热管理条例》

　　(十三)《西安市物业管理条例》

　　(十四)西安市人民政府办公厅《关于印发西安市老旧住宅小区更新完善工程实施方案的通知》(市政办函〔2015〕59号)

指导原则

　　(一)坚持维修为主、改造为辅，做到技术合理、经济合算、运行可靠，按不低于我市基础设施的平均水平实施维修改造，保证维修改造后的设备设施符合现行标准、正常运行。

　　(二)维修改造基本结束后，埋铺管道路基应当全面恢复，垃圾外运完毕，切实达到工完料尽场地清，不得出现烂尾工程。

　　(三)维修改造要与我市“四改两拆”、“拆墙透绿”、棚户区改造以及老旧小区提升改造等工作相结合，参照《市建委市财政局关于进一步加强和深化老旧住宅小区综合提升改造工作的通知》(市建发〔2016〕7号)实施，达到和谐、宜居、安全、物业服务规范的基础设施标准。

  维修改造标准

(一)供水维修改造标准。

　　1.改造原则

　　认真贯彻国务院办公厅关于“三供一业”分离移交改造工作的方针和政策，符合国家的有关法律、法规、规范、标准。

　　维修改造应参照《西安市国有企业职工家属区“三供一业”供水设施设备维修改造技术标准》执行。

　　2.改造范围

　　由市政供水管道的接入点起，到居民每户供水计量表。

　　由自备井供水的家属区，可接入市政供水系统的，自市政供水接入点起，至居民每户供水计量表。

　　3.维修改造目标及内容

　　目标：供水水质安全、做到一户一表，分户计量，查表收费。

　　维修改造内容：泵站维修改造、庭院管网维修改造、楼内立管维修改造、入户支管维修改造、水表维修改造、完善自控、安防和水质监控系统。

　　4.维修改造费用

　　一户一表、供水管网、泵站等维修改造费用根据不同家属区状况，维修改造内容差异较大，最终费用以实际工作量编制施工结算为准。

　　5.供水管线

　　(1)供水管网管材应优先选用球墨铸铁给水管;立管应优先选用钢塑复合管，楼内与用户连接采用PPR管材。

　　(2)根据水表改造要求，单元进户管分为原位换管和楼梯间、外墙立管改造三种安装方式。

　　(3)外墙立管、楼梯间立管，需增设防冻措施。

　　(4)给水管道安装在便于日常管理和维修且不妨碍建筑物正常使用的位置。

　　(5)给水管道不得穿越配变电房、电梯机房等遇水会损坏设备和引发事故的房间，并避免在生产设备上方穿过。

　　(6)给水管道应避免穿越人防地下室。

　　6.水表

　　(1)对住宅建筑实现“一户一表、分户计量”的原则，达到精确计量、方便管理的目的，水表选择智能水表。

　　(2)水表安装应考虑其便于抄表和维护维修。水表出户后安置位置如存在冰冻隐患，应有防冻措施。

　　(3)楼内管道应设置排气阀，在水表前应设置减压阀，设置带有锁闭功能的截止阀，表后应安装用户操作球阀和止回阀。

　　7.安防及监控系统

　　(1)二次供水系统应设置专门的二次供水监控中心，监控中心应能监控所有二次供水设施运行状态。

　　(2)泵房应配置水质在线监测设备，监测数据应至少包括余氯、浊度、pH值等，并应实现在线传送至二次供水监控中心。

　　(3)泵房应采用远程监控系统。

　　8.二次供水

　　(1)二次供水改造应充分利用市政供水管网压力，在供水水量、压力可以满足用户需求的条件下，撤并改造服务面积小、技术设备老旧、运行状态较差的二次供水设施。

　　(2)依据市政供水管网条件，综合考虑小区或建筑物类别、高度、使用标准等因素，经技术经济比较后合理选择二次供水系统。

　　(3)二次供水系统应具有稳定可靠的消毒措施。

　　(4)二次供水系统应设置稳定可靠的防倒流等防污染装置。

　　(5)严禁二次供水管道与非饮用水管道相连接。

　　(6)二次供水改造系统的设计应满足安全使用和节能、节地、节水、节材的要求，并应符合环保保护、施工安装、操作管理、维修检测等要求。

　　(7)泵站。合理运用现有泵站供水能力，以维修改造为主，以建设改造区域泵站为辅，能合并的合并，维修改造应满足正常运行的需要。

　　(8)增压设施。对设备陈旧达不到使用要求的，应进行设备更换。

　　(9)室内外管线。管材材质达不到水质要求，腐蚀严重，附属设施达不到使用要求的，应进行更换。

　　(10)泵站用电达不到独立计量的，应予以改造。

　　(二)供电维修改造标准。

　　1.电源接入原则

　　(1)电源接入应优先考虑原有电源接入点，原有电源无法满足时按照电网企业精简业扩手续提高办电效率要求进行接入。

　　(2)对于高层、小高层或装有电梯的多层住宅，应优先考虑双电源接入，当现场无条件接入双电源时，按照电梯、消防等重要负荷的120%配备应急发电机。

　　2.商业、办公等非居民负荷分离原则

　　(1)用电容量在100kVA以下，可由公变供电;用电容量在100kVA及以上，应由原专变进行供电。

　　(2)因场地原因必须拆除专变时，原专变负荷可由公变进行供电，转移后的负荷总容量应能满足该台公网变压器安全、稳定、经济运行的要求。

　　3.用电改造设计标准

　　(1)户型电气设计标准：建筑面积不足90m2的，设计容量不低于4kW;建筑面积90m2—150m2的，设计容量不低于6kW;建筑面积超过150m2的，设计容量不低于8kW;公建设施、办公用房、公用设施供电基本容量标准，参照原供电容量进行报装，无法参照时原则不低于40W/m2或按照设备容量进行计算。

　　(2)居民小区电气负荷同时系数：当小区内住宅户数小于等于42户时，同时系数应为0.51;当小区内住宅户数在43—304户时，同时系数应为0.38;当小区内住宅户数大于等于305户时，同时系数应为0.32。

　　(3)住宅区变压器容量配置应按《民用建筑电气设计规范》同时系数法及相关运行统计数据计算，并满足7—10年居民生活用电发展的需求。同时为考虑发展及线路敷设方便的需要，其配套的导线、母线、开关设备等按上限值并放大一级配置。

　　4.公变低压配电系统

　　(1)低压线路供电半径应满足线路末端电压降≤4%，且供电半径不应超过250m。

　　(2)小高层以上的住宅小区公用设施低压线路，应与为住宅供电的低压线路分开敷设。如在电缆竖井内，也可采用预分支电缆及穿刺线夹，电缆截面应根据接入负荷进行选型。

　　(3)低、多层住宅供电低压线路宜采用三相五线及四芯等径截面的铜芯交联电缆。

　　(4)低压配电网原则实行按片区分片供电的方式，低压网应有明确的供电范围，原配电室安装有低压母联开关的，低压进线柜与母联柜之间必须有三取二闭锁，正常运行方式时母联开关应在冷备用状态，当变压器发生故障时，可根据现场情况调整运行方式。

　　5.无功补偿

　　无功补偿遵循就地补偿的原则，采用智能型免维护无功自动补偿装置，具备自动过零投切、分相补偿以及抑制谐波等功能。电容器安装在配(变)电站的低压侧，经补偿后cosΦ不低于0.90。当电容器回路的高次谐波含量超过规定允许值时，应在回路中设置滤波装置，电容器额定电压宜选0.45kV等级。

　　(三)供热维修改造标准。

　　供热设备设施改造内容主要包含用户一次网支线、热交换站、用户二次网、室内采暖系统及并入市政供热管网等项目，改造项目概算费用指标以建筑面积为计算基础。

　　1.用户一次网支线(从主管网开口至热交换站前)管网及设备存在严重安全隐患或达到使用寿命的予以更换或维修。

　　2.推进楼宇内供热管道单管串联改双管并联，达到分户控制，实现按户收费：

　　(1)2007年以前建成的建筑进行分户供暖改造，主要工作是更换管道和散热器，实现分户控制。

　　(2)2007年以后建成的建筑进行分户供暖改造，主要工作是对管道和散热器及地辐热进行维修保养，实现分户控制。

　　3.完成二次网及楼宇内老旧供热管道的改造，改造范围界定如下：

　　(1)对于原有双管并联热网系统的楼内立管应实地考察，结合管道实际情况确定改造范围。

　　(2)管网改造除考虑使用年限外，还应结合现场踏勘情况，对于使用环境较好，管道损坏程度较小的管网，满足设计要求的管道可予以保留。

　　4.已经接入市政集中供热用户按照本标准改造。

　　(四)供气维修改造标准。

　　1.编制依据

　　依据现行的中省市法律法规和政策及燃气行业相关规范和标准。

　　2.维修改造范围

　　资产移交单位家属区庭院和室内燃气设施，包含调压站、调压箱(器)、中低压管道和附属阀门(井)、室内管道、阀门、流量计、燃气表、自闭阀等设备设施。

　　3.维修改造标准

　　(1)庭院设施维修改造标准

　　①原庭院管道为铸铁材料的必须改造为钢管或PE管，为钢质材料的(埋地或架空)，管道防腐层评级为差劣的按照SY/T6151—1995《钢质管道管体腐蚀损伤评价方法》进行更换。

　　②原庭院管道被占压存在运行风险隐患的必须改造，拆除占压或迁移管线或架空。

　　③原供气调压设备安全间距不足，或不符合现行国家标准，或老旧无法维修的必须迁移、更新改造。

　　④原老旧、年久失修、易失效的阀门必须改造换新。

　　⑤原资产移交单位自建并自行管理的燃气设施，在移交原设备设施台账等基础信息资料的同时，依据上述标准及现行规范制定维修改造方案实施改造。

　　(2)室内设施维修改造标准

　　①室内立管存在装修包裹、锈蚀严重、安全间距不足、无法在原管位整改维修的必须改造为室外立管，减少室内运行安全风险。室外爬墙立管根据锈蚀程度确定具体整改或更换措施。

　　②室内燃气表具使用超过五年以上(国家规程为一般不超过十年，因考虑改造周期和改造后会很快到需更换时限)进行改造更换。

　　③为确保户内供用气安全，按照最新国家相关规范和要求，对原室内连接灶具的自闭阀、橡胶软管，必须彻底更新为新型丝接自闭阀和金属软管。

　　4.维修改造费用

　　维修改造费用中包含前期工作费、设计费、监理费、维修改造工程费(含新建和拆除废弃设施工程)等，由于不同的小区维修改造工程内容差异较大，最终费用以实际工程量编制的工程决算为准。

　　(五)物业维修改造标准。

　　1.维修改造范围

　　职工家属区红线范围内的物业设施，列入改造范围。

　　2.维修改造主体单位

　　接收单位作为维修改造的建设单位，在移交企业的积极配合下，依法对应进行招投标的工程项目，按照招投标程序择优选择施工方。

　　3.维修改造主要内容

　　(1)外墙保温完好，无外墙保温的楼房原则上需增加外墙保温;楼梯外立面整洁、美观且无安全隐患，无缺损现象，空调外机挂置牢固，冷凝水有序排放;散水平整、无破损;楼道和公共空间在移交前粉刷一次，有吊顶、墙面瓷砖、地面瓷砖的，对破损、空鼓处进行维修;栏杆、扶手无破损，移交前油漆一次;楼道窗户完好，无破损;楼梯无明显破损，楼梯扶手、门、窗、玻璃无破损，开启灵活，悬挑楼梯无明显裂缝;公共部位门窗、墙体基本完好;地下室顶棚、墙面、地面平整，粉刷层无起皮、脱落现象;各种管道井及井门无破损。

　　(2)屋面无渗漏现象，近三年屋面防水未整修的进行全面防水翻修并达到相应防水设防等级要求;地下室防水完好，排水畅通。

　　(3)小区道路无麻面、坑洼等破损现象;道牙完好整齐;步道板有序排列，无断裂、缺失现象，保持整洁畅通。

　　(4)小区内生活污水管网与雨水管网分离，雨水管网改造采取雨水回收利用措施，家属区雨水污水管道畅通完好，无堵塞，无渗漏;各种沟渠封闭完好，无安全隐患;各种井盖、水篦子无破损且与周边路面保持平整，雨落水管完好;化粪池彻底清掏一次，对破损严重的化粪池进行维修，确保其正常使用;对公厕进行彻底清掏，公厕结构安全可靠，不漏雨，设施齐全。

　　(5)家属区(小区)出入口通道人车分流，小区入口大门美观、大方，门禁系统完备，设有24小时门岗值班，门卫室设备齐全，功能完善;小区围墙、围栏有安防措施，符合“拆墙透绿”政策的家属区按要求维修改造;单元门禁系统可正常使用，窗户防盗网完好，无松动或破损现象，小区内监控设施、设备完好，监控无死角;单元入口处具备条件的设置无障碍通道。

　　(6)公共照明设施无缺灯、断亮，在满足使用要求的前提下还需符合节能环保要求;健身器材、长椅、体育场馆、活动室等公共服务设施完好，保证其正常使用功能;对相关设施、设备进行节能改造，达到节能标准。

　　(7)对电梯、备用电源、水泵等设备进行必要的维修、维保，保证其正常运转;对超过使用年限的电梯、备用电源等设备进行更换;设备间(房)改造完成，封闭、完整。设施、设备具备正常使用功能，标识清晰、明确，原有记录保存完整;特种设施设备安全运行许可证、消毒设备、安全监测设备配置齐全，无重大安全隐患。

　　(8)人防设施达到人防设计要求，防雷设施完好;消防设施、设备需要维修的进行维修，需要更换的进行更换，保证消防设备完好;消防器材按标准配置;有条件的小区设立微型消防站。

　　(9)地上、地下停车管理设施完善，停车位地面平整、画线标注明确且满足消防要求;小区内泊车严重堵塞消防通道、影响疏散安全的，可由双方协商，根据实际情况增设智能化停车场或泊车位，按实际发生额测算;自行车棚结构安全可靠，封闭完好，顶棚无漏水现象，照明、充电线路插座分布合理且满足使用要求。

　　(10)公共绿地、绿化带修整完好，清洁美观，无死株缺株，无黄土外漏，植被覆盖完好;无花坛破损，绿化景观、小品、亭台修缮完整，无缺损、漆面脱落，严重污染;绿化实现三季有花、四季常绿;小区内古树名木得到优先保护，档案资料齐全。

　　(11)移交小区中有违章建筑、违章设施的应拆除。占用绿地种菜或其它用途等应恢复原状。

　　(12)移交和接收单位应共同对移交家属区建筑物进行全面查勘，对筛选出的危房，特别是有沉降、倾斜现象以及平房、棚户房等，由移交单位联系有关部门进行房屋安全鉴定，根据鉴定结果该维修的须维修，该加固的须加固，并厘清责任。

　　(13)物业管理用房按建筑面积3‰比例配备，且物业管理用房建筑面积不低于100m2;具备条件的小区按不低于每100户30m2配备活动场所，活动区域地面平整，不积水，健身器材齐全;标识、标牌清晰，物业宣传栏整洁规范;垃圾桶、果皮箱设施完好，对具备条件的小区设置垃圾转运间，对原有的垃圾转运间维修改造。

　　(14)随物业捆绑移交的供热设施设备参照燃气供热设施设备维修改造标准执行。

　　(15)物业分离改造移交最终费用以实际工作量编制施工结算为准。

　　4.原单位住房维修资金必须缴纳，未缴纳的移交前足额缴纳。遵照以下方式缴纳：

　　(1)出售公有住房(房改房)的，多层住宅按售房款的22%、高层住宅按售房款的32%交存。

　　(2)拆迁安置中实行产权调换的房屋、危(旧、棚)改回迁房、经济适用住房、单位集资建房等专项维修资金按照商品住宅的规定执行，可按照售房价格比例收取或按照建筑面积收取。

　　(3)在一个物业管理区域内，凡依法登记权属的车位、车库等其他非住宅物业专项维修资金参照住宅的标准交存。

　　(4)交存的住房维修资金以物业管理区域建档，明细到幢。

　　5.人员安置

　　移交单位从事后勤管理和服务的在编人员(不含社会临聘人员)，原则上可以按小区建筑面积0.5人/万m2的比例转入接收单位，无法接收的人员，由移交企业妥善安置。

　　6.原企业物业管理资料须齐全，包含房产类型、面积、户主信息、建筑物及管网图纸、涉外合同等资料。