公司篇

一、西安华衡国有资本运营集团有限公司

前身为西安华衡实业发展有限公司，是经西安市人民政府国有监督管理委员会批准并出资设立的国有独资公司，成立于2007年12月，于2016年10月组建集团公司。自公司成立以来，市国资委共向我公司划转71户市属改制企业剥离的国有非经营性资产，为了更好的管理资产，我公司于2009年12月成立西安华弘物业管理服务有限公司（现更名为西安华弘城市运营集团有限公司）。

二、西安华弘城市运营集团有限公司

成立于2009年12月，西安市物业管理行业协会会员单位，二级资质。陕西省信用企业，2016年与西安紫薇物业管理有限公司建立战略合作伙伴关系。 目前，华弘集团物业管理范围已全面覆盖西安市雁塔、碑林、新城、莲湖、灞桥、未央6个行政区，对111处国有企业生活区实施物业管理服务，涉及建筑物总面积约100万平方米，住户约1.9万户，经营资产面积约6000㎡。在积极做好国企生活区物业管理的同时，华弘集团以提升西安市宜居环境为出发点，主动承担“三无”小区物业管理，充分发挥国有物业品牌的社会责任。

老旧小区的特点

一、住户对物业管理认识不足

现在的老旧小区大多只是代收水电费和小区公共部位的保洁。住户对物业管理这种行为的不认可，有的虽然接受了物业管理，但没有真正理解物业管理的优越性，总是把综合服务的物业管理与单一的社区管理在费用上进行比较，认为原有的社区管理费用低，物业管理收费高，从心理上不愿意接受。

二、物管费收费难、收费率低

很多老旧小区物业公共服务费的收费标准本身价位就低，但收费仍然存在困难。据了解，收费率大都在80%左右甚至更低，这就导致物业企业因物业成本太高而不得不设法降低成本，因而降低服务标准和质量。业主稍不称心或投诉的问题得不到解决就拒交物管费；另一部分是农村到城市来居住的业主根本就没有交纳物管费的意识，讲道理、宣传法规是不听的；还有就是个别公务员利用自己的特权思想，根本就不愿交费。

业主不交费可以找一万个理由（绝大部分均不是理由），物业企业采取多种形式催收效果不大。部分物管企业也曾利用向法院起诉的方式，但效果甚微。这也是物业企业的困惑和艰难，部分物业企业无奈撤场，除自己原因外，业主欠费也成了撤场的催化剂。

三、小区基础设施差，绿化面积少 老旧小区建设之初主要是为了解决居民的住房难问题，由于小区规划设计标准低，配套设施不全，基础设施先天不足，主要表现在上下水管网老旧，跑冒漏滴现象严重；机动车位严重缺乏，即使占用通道和绿地，停车矛盾仍然比较突出；部分小区没有煤气和天然气管网，居民使用煤气罐，生活不便；绿化面积少，由于各种原因使小区难封闭或根本没办法封闭，任何人可自由出入小区，存在治安隐患。

四、观念陈旧

多年来计划经济体制下形成的福利物业制度，使许多住户仍然存在无偿享受物业管理的陈旧观念，认为进行物业管理根本就是想多收费，如果施行物业管理需收费，也应当由单位交。但现如今那些单位大多已经破产或改组，以前的单位几乎没有能力管理那些老旧小区。虽然通过房改，但是部分居民思想认识上仍习惯于政府统包统揽，依赖政府管房的思维定势，不论谁管房、管到什么程度，只要不拿钱或少拿钱就行。

五、房屋的产权形式多样

老旧住宅小区普遍存在住房产权形式多样的特点。住房产权形式有商品房，房改房，公房，农转非的承租房等。房屋的产权人多样，有居民个人、附近农民、单位产权人（包括市属单位、区属单位、原单位）、公共设施产权人（如市政设施部门、银行、区属事业单位所有的房权产）、二手房产权人等。

六、小区整体规划设计相对滞后，规模偏小，活动场所少

从规划设计上看，老旧小区内的整体规划设计标准不高，物业服务用房、配套服务设施、环境资源配置等存在不少问题，尤其是消防报警设施欠缺，从规模上看，建筑面积偏小，且活动场所少，大部分老旧小区都是这样，规模效益难以发挥，影响了正规物业服务公司进驻与持续发展。

七、部分老旧小区没有专项维修资金

 老旧小区大多是规划设计不合理，许多设施设备已陈旧老化破损，特别是管网线路，经常堵塞、渗漏。由于没有专项资金维修、更新改造，导致住户怨声载道，指责物管公司不作为。

八、改造资金缺口大。

    老旧小区实施物业管理，改善居民生活环境，必须对小区的基础设施进行不同程度的改造，对小区进行封闭、绿化、车位改造、道路整修等。根据改造项目多少和改造等级的不同，资金量少则十几万，多则几百万，资金哪里来，是困扰的一个重要问题。

九、居住人群分析 

老住宅小区居住人群主要分三类： 

 1、老住宅小区居住的很多是老人，他们的收入低，经济承受能力差。即使收入可观的老人，他们也不理解物业管理是有偿服务行为，物业管理在中国发展起来正真算起来也就十几年而已，老住宅小区业主享受物业管理服务需要付费的观念还没有形成，房屋的维护保养，小区的绿化、卫生、安保等工作都成了业主自己的事情，而要请人维护却需要付费，这种观念还没有完全转变过来。长期计划经济下的观念已经根深蒂固，把物业管理当作一种服务性消费来支出还是有待时日。 

 2、老住宅小区居住的另一类人则是下岗工人或是病人等社会弱势群体，他们收入低下，家庭负担重，经济压力大，根本无法承受物业管理费，更是不理解物业管理收费这一观念。所以即使有物业管理愿意接收老住宅小区，进行管理，却也因为一直无法收取物业费，而入不敷出，使得物业管理公司对于小区的维护只能是有心无力了，这使得一部分已经交纳物业费的业主的利益受到影响，业主对物业公司失去信心，不愿再交物业费。

 3、再有居住在老住宅小区的第三类人是租户。他们一般是租来临时居住的，很多人在承租房屋的时候并没有跟业主谈好物业管理费有谁来交着一事情，双方相互推托，谁也不愿意缴纳。即使当时谈妥，他们也会相互推托。承租人认为反正房屋不是自己的，租赁期满就会搬走，房屋的问题又不是自己的问题，物业费自然不会交；而原有业主的认为反正不是自己在住，自己人没在，物业也找不到自己拿钱，要断水断电跟自己也没关系。 

十、主要分布于老城区，居住人员较为复杂，既有常住居民，又有流动人员，而且人员流动频繁，人员的防火意识相对单薄，给物业消防管理带来很大困难，形成恶性循环。

十一、管理队伍常常临时拼凑

老旧小区的管理队伍基本由下岗工人与退休人员构成，年纪大、身体差，而且缺少一定的职责岗位培训。容易出现管理比较松懈不到位的情况。

十二、车位不足，物业管理差

物业费比较，但物业服务和管理比较差，在小区卫生、门禁、安保、消防等方面，做得并不好。车位不足，会导致业主乱停车，大清早经常会有急躁的业主因为别人家的车挡住了路，而不停地按喇叭，影响到整个小区的人休息。

十三、脏乱差现象严重

小区内噪音污染大，各类违章搭建多，破墙开店多，无证摊点多，私自改变绿地用途多，私养乱放猫狗多等等问题，降低了业主生活质量，影响了小区整体环境，业主不满情绪直接对物业、社区以及上级政府，上访告状时有发生，甚至发生群体性事件

十四、老旧多层为主，高层较少，砖混为主

十五、大多数老旧小区无业委会

“三供一业”百问百答

1、“三供一业”到底是什么？

国有企业职工家属区供水、供电、供热（供气）及物业管理，统称“三供一业”。

2、“三供一业”工作目标是什么？

2016年开始，在全国全面推进国有企业职工家属区“三供一业”分离移交工作，对相关设施设备进行必要的维修改造，达到城市基础设施的平均水平，分户设表、按户收费，交由专业化企业或机构实行社会化管理，2018年年底前基本完成。2019年起国有企业不再以任何方式为职工家属区“三供一业”承担相关费用。

3、“三供一业”分离移交意义？

保障和改善国有企业广大职工群众生活的现实需要。

提升城市公共服务水平，建设环境友好型城市的客观要求。

剥离国有企业办社会职能的重要内容，有利于国有企业减轻负担、集中发展主营业务，公平地参与市场竞争，成为市场竞争的真正主体。

4、工作要求是什么？

（1）坚持维修改造经济可行。国有企业分离移交职工家属区“三供一业”，原则上先移交、后改造。经交接双方协商一致，也可先改造、后移交。

（2）维修改造，由交接双方按照我市制定的维修改造标准实施，保证分离移交后设施设备的运行正常。

（3）分离移交费用，由交接双方根据我市制定的维修改造标准，在不低于我市基础设施平均水平的前提下协商测算。

5、你们接收物业的优势在哪里？（对企业）

（1）符合本次分离移交政策中接收企业为国有独资企业的要求。

（2）具有丰富的国有企业职工家属区物业管理经验。

（3）具备物业管理服务的条件。

（4）具备资产整合和运营能力。

（5）具有积极主动的工作态度。

（6）对“三供一业”承接后续运营具有清晰的认知和规划。

6、物业管理职能移交的原则？

提高服务水平，实现平稳移交的原则

7、你们都改造什么？

对建筑楼体、排水系统、室外道路、室外绿化、亮化、安防、相关设施设备以及公共配套设施进行必要的维修。

8、能不能这次给我们建一个活动中心？

按照国务院国资委培训文件要求，新建设施不在本次分离移交费用的支付范围内，但我们在后续的物业管理过程中会更多考虑住户的实际需求，提高物业服务水平。

9、户内的小型维修此次能否修缮？

本次的维修改造是对公共设施设备进行必要的维修改造，您家里的情况我们在服务管理中会充分考虑。

10、会不会拆除楼下的违建？

是否拆除首先要经我们落实相关行政部门的规定，然后我们会积极与行政部门沟通，在确保小区住户权益的前提下，与相关行政部门依法对其进行拆除。

11、能不能把影响生活的树木换掉？

更换或砍伐树木需要行政部门的批准，我们会积极与行政部门沟通，为大家争取将影响生活的树木换掉。

12、能不能多配一些健身器材？

我们会在维修改造过程中更多的为住户提供更多的生活娱乐便利。

13、维修改造施工影响到我们正常生活怎么办？

我们会加强施工管理，在严把质量关的同时，尽量做到不扰民，减少对住户生活的干扰。不过必须部分开挖的项目，还请住户理解，维修改造的目的是为住户提供生活便利。小区住户权益的前提下，与相关行政部门依法对其进行拆除。

14、本次改造能不能对多层建筑加装电梯？

西安市近期也出台了相关加装电梯的政策，我们会尽量争取政策倾斜，同时也要考虑我们小区建筑的实际情况。

15、能不能多加一些车位？

国务院国资委培训文件要求，新增立体停车位不在本次补贴范围内。在具备条件的小区，我们在后续管理过程中会充分考虑这个问题，甚至自行投资建设。

16、接管后的入户维修费用如何收取？

我们在接管后，物业会提供更多的延伸服务，提高住户的生活便利，相关收费标准会向住户公示后执行。

17、能否成立业主委员会？

已完成房改的职工家属区，我们可配合共同组织成立业主委员会。

18、你们企业的物业公司资质是什么？现管理的小区有哪些？

我们集团公司下设西安华弘城市运营集团有限公司，物业资质目前为二级资质，现对西安市111个小区提供物业管理服务，例如市政设计院小区、泵阀等小区。

19、小区内如果没有物业管理用房，如有维修等问题该如何及时联系物业人员？

一是我们将就近设立物业服务站，二是在小区内公示紧急联系电话及投诉电话，三是我们的物业巡查员将按照小区服务标准定时或不定时进行巡查。四是还可以通过网络平台的方式，联系我们线上客服。

20、停车费怎么收取？

按照相关政策文件，确定收费标准。

21、物业接管后物业费怎么收取？

在物业接管后后，我们按照遵循合理、公开、费用与服务水平相适应的原则，根据市场化水平，充分考虑业主承受能力，以及物业服务水平，确定物业费收取标准。

物业接管后如何管理？

首先在前期入驻摸底的时候，我们会根据小区的实际情况制定物业接管方案，并就方案细节与移交企业进行沟通协商；其次，我们会根据小区目前的物业服务标准及小区内配套设施、设备等不同情况，制定小区的服务标准等级，以此提供相应的物业服务、确定物业费收取标准。

接管后的物业服务能够提高到什么程度？

通过维修改造后，使小区内相关设施设备达到我市基本设施水平，相对于收费标准，会提供超值的物业服务标准，同时，在后期物业管理中，我们将征求住户的意见，不断提升物业服务质量，营造良好宜居环境。

接管后的入户维修费用如何收取？

我们在接管后，物业会提供更多的延伸服务，提高住户的生活便利，相关收费标准会向住户公示后执行。